주택임대차보호법 뜯어보기: 대항요건, 우선변제권, 임차권등기명령 등

 

 

민법상 임대차 규정이 있지만 그것만으로는 임차인에 대한 보호가 미흡한 점이 있어 주택임대차보호법이 등장하게 되었다. 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 여러가지 장치들을 마련해 놓고 있는 데 이번 글에서는 주택임대차보호법이 규정하고 있는 대항력, 보증금 우선변제권, 임차권등기명령제도 등 주택임대차보호법의 전반적인 내용에 대해 다뤄보도록 하겠다.

 

 

주택임대차보호법이란?

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위한 목적에서 제정되었다. 주택임대차보호법은 민법에 대한 특별법으로 민법보다 우선해서 적용되며 임대차계약의 내용 중 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

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2023.05.17 - [지식/부동산] - 민법상 임대차: 존속기간, 권리의무 등

민법상 임대차: 존속기간, 권리의무 등

 

 

 

주택임대차보호법의 적용범위

1. 인적범위

 가. 원칙: 주택임대차보호법은 임차인이 자연인인 경우에 한하여 적용되며 내국인인 경우 뿐만아니라 외국인인 경우에도 적용된다.

 

 나. 한국토지주택공사, 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사도 법인인 임차인으로 적용대상이 된다.

 

 다. 중소기업이 소속직원 주거용으로 주택을 임차한 경우 적용된다.

 

 

2. 목적물의 범위

 가. 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되며 임차주택의 일부가 주거외 목적으로 이용되는 경우에도 적용된다.

 

 나. 미등기 무허가 건축물, 미등기 주택, 주택임대차보호법 적용 건물의 대지에도 적용되지만 일시사용을 위한 임대차인 경우에는 적용되지 않는다.

 

 

 

 

임차권의 대항력

1. 대항력이란?

대항력은 임대차 목적물이 매매되거나 경매로 넘어간 경우 임차인이 목적물의 매수인 또는 경매에서의 낙찰인 등 제3자에게 자신의 임차권이 유효함을 주장할 수 있는 힘을 의미한다.

 

 

2. 대항요건

임차인에게 주택이 인도되어야 하며 임차인이 주민등록을 마쳤어야 한다. 이것이 대항요건이며, 대항요건이 갖추어진 때에는 주택의 인도와 주민등록이 이루어진 다음날부터 제3자에 대하여 주택임대차의 효력이 생긴다. 이 경우 임차인이 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

  - 임차인 가족 중 1인의 주민등록만 있어도 상관없다.

  - 전입신고를 할 때 다가구주택은 지번만 기재하면 되지만 다세대주택은 지번과 호수를 모두 기재해야 한다.

  - 전입신고시 임차인의 과실이 없는 데 전입신고 담당직원이 과실로 주민등록부에 잘못 기재를 한 경우라도 대항요건은 갖춘 것이 된다

  - 임대인이 융자를 받기 위해 임차인 모르게 주민등록을 다른 곳으로 이전하더라도 기왕에 갖추어진 임차인의 대항요건은 상실되지 않는 다.

 

 

3. 대항력

주택 임차인이 대항력을 갖추면 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있다. 임차주택을 양수한 사람은 기존의 임대인이 가지던 모든 지위를 승계하고 임대차 종료시 임차인이 보증금을 반환받을 떄까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보게 된다. 다만 다음의 경우를 유의해야 한다.

 

 가. 주택임차인이 대항요건을 갖추었더라도 대항력 있는 임차권보다 선순위의 권리자가 있다면 그에게는 대항하지 못한다.

 

 나. 대항력은 대항요건을 갖춘 다음 날부터 생기므로 대항요건을 갖춘 날에 저당권설정등기가 되면 저당권자보다 후순위자가 되어 저당권 실행으로 인한 경매절차에서 경락인에게 대항할 수 없다.

 

 다. 임차목적물이 경매가 이루어지면 목적물의 경락에 따라 임차권이 소멸하는 데 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는 다.

 

 

 

보증금 우선변제권

1. 요건 및 의의

임차인이 대항력과 임대차계약증서상의 확정일차를 갖춘 경우 또는 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일차를 갖춘 경우에 임차인은 임차 목적물의 경매절차에서 그 환가대금으로부터 후순위 권리자 기타 채권자에 앞서 보증금을 변제받을 수 있다.

 

 

2. 취득시기

대항요건을 갖춘 다음날 이후에 확정일자를 갖추면 그날, 확정일자를 먼저 갖추고 그 후에 대항요건을 갖추면 대항요건을 갖춘 날의 다음날부터 우선변제권이 생긴다. 임차인은 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건을 경매절차에 따른 배당요구 종기인 경락기일까지 갖추고 있어야 한다.

 

 

 

소액임차인의 최우선변제권

1. 의의

보증금이 지역에 따라 일정금액 이하인 경우의 임차인은 임차주택에 대하여 다른 담보물권자보다 우선하여 자신의 보증금을 변제받을 권리가 바로 소액임차인의 최우선변제권이다.

 

 

2. 요건

 가. 보증금이 지역별로 다음 금액 이하여야 한다,(기준금액이 자주 바뀌므로 수시로 확인이 필요하다.)

  1) 서울특별시: 1억 6천 500만원 이하

  2) 서울을 제외한 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시: 1억 4천 500만원

  3) 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 8500만원

  4) 그밖의 지역: 7500만원

 

 나. 소액임차인은 임차주택 경매신청 등기가 이루어지기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 한다. 이러한 대항요건은 경락기일까지 계속 갖추고 있어야 한다.

 

 다. 임차주택이 경매나 체납처분에 따라 매각되는 경우여야 한다. 매매, 교환 등의 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 없다.

 

 라. 경매 또는 체납처분에 따른 매각이 있으면 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사 신고를 해야 한다.

 

 

3. 최우선변제권 행사범위

가. 위와 같은 요건을 갖추었다고 해서 최우선변제권을 전액 행사할 수 있는 것은 아니며 아래의 범위 내에서만 행사할 수 있다.

  1) 서울특별시: 5500만원

  2) 서울을 제외한 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시: 4800만원

  3) 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 2800만원

  4) 그밖의 지역: 2500만원

 

 나. 만약 우선변제금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 행사할 수 있다. 또한 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합산한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 보게 된다.

 

 

 

임차권등기명령

1. 의의

대항력을 취득한 임차인이 임대차계약이 종료됐음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득했던 대항력과 우선변제권을 상실하여 보증금을 반환받기가 곤란해질 수 있다. 이러한 사태를 막기 위해서 주택임대차보호법에서는 법원의 집행명령을 받아 임차권등기를 함으로써 대항력 및 우선변제권을 유지한 상태에서 임차주택으로부터 자유롭게 이사를 가능하게 할 수 있도록 임차권등기명령 제도를 마련해 놓고 있다.

 

 

2. 요건

임대차계약이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못한 경우여야 한다. 반환받지 못한 보증금은 전부 또는 일부라도 가능하다.

 

 

3. 신청방법

임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 신청할 수 있다. 임차권등기명령 신청이 있으면 관할법원은 그에 대한 재판을 진행하여 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각한다. 이때 기각 결정에 대해 임차인은 항고할 수 있다.

 

 

4. 효과

임차권등기명령이 행해지면 임차인은 대항력과 보증금 우선변제권을 취득한다. 만약 등기 이전에 대항력 또는 우선변제권을 취득했던 상태라면 이사를 가거나 주민등록을 이전하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않는 다.