전세권이란? 취득, 효력, 소멸

 

 

개요

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용수익하는 권리이며 전세권은 설정계약, 양도, 상속 등으로 취득할 수 있다. 전세권자는 그 목적부동산을 용도에 좇아 사용수익할 수 있으며, 전세금반환채권, 경매청구권, 우선변제권 등을 갖는다.

 

 

 

전세권의 의의

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용 수익하는 권리이며 민법상 용익물권 중 하나이다. 전세권이 소멸하면 전세권의 목적 부동산의 매각대금으로부터 전세금의 우선변제를 받을 수 있다.

 

 

 

전세권의 취득

전세권은 설정계약, 양도 또는 상속으로 취득할 수 있다. 우선 전세권은 전세권설정자와 전세권자 사이의 전세권설정 계약과 등기에 의해서 취득할 수 있다. 목적부동산의 인도는 요건이 아니므로 전세권자가 전세목적물을 인도받지 않았다 하더라도 전세권 성립에는 영향을 미치지 않는 다. 전세권은 타인의 부동산에 설정할 수 있으나 농경지는 제외된다. 

 

 

 

전세권의 존속기간

전세권의 존속기간은 당사자의 합의로 정할 수 있으나 최장기간이 10년으로 제한된다. 존속기간 만료 시 전세권 설정계약을 갱신할 수 있지만 그 존속기간은 갱신한 날부터 10년을 넘지 못한다. 당사자는 각자가 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸된다(제313조). 그리고 건물전세권은 법정갱신이 인정되는 데, 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대해 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않은 경우에는 법정갱신이 인정된다.

 

 

 

전세금

전세권을 설정하면서 전세권자는 전세권설정자에게 전세금을 교부해야 한다. 전세권이 소멸하면 전세권설정자는 전세권자에게 전세금으로 교부받은 금전을 전세권자에게 반환해야 한다. 만약 전세금이 전세권 설정 부동산에 대한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 향하여 전세금의 증감을 청구할 수 있다(제312조의2). 판례와 다수 학설은 전세금을 전세권의 요소로 보며 전세권이 유효하게 성립하기 위해서는 전세금을 지급해야 한다고 보고 있다. 구체적으로 판례는 '전세금의 지급은 전세권 성립의 요소가 되는 것이지만 그렇다고 하여 전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있다'라는 입장이다(2001다69122).

 

 

 

전세권의 효력

전세권자는 목적부동산을 점유하여 그 용도에 좇아 사용 수익할 수 있다. 타인의 토지에 건물을 소유하는 자가 그 건물에 전세권을 설정한 경우 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권 또는 임차권에 미친다. 이때문에 전세권자의 동의 없이 전세권설정자가 지상권 등을 소멸시키는 경우 그 행위는 전세권자에게 해가 되는 범위에서 무효로 취급된다. 동일소유자에 속하는 건물과 대지 중 건물에만 전세권이 설정된 후에 전세권설정자가 토지소유권을 처분하는 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에는 전세권설정자의 법정지상권이 성립한다. 전세권설정자는 목적부동산을 사용수익에 적합한 상태로 유지할 적극적인 의무를 부담하지 않으며 전세권자의 사용수익을 용인할 의무만을 부담한다. 전세권자가 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 필요한 수선을 할 의무를 부담하므로 그러한 목적으로 필요비를 지출했더라도 전세권설정자에게 비용 상환을 청구하지 못한다. 전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공하는 등으로 처분할 수 있으며 전세권이 존속하는 기간 동안에 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대를 할 수 있다. 전세권자는 전세권을 제삼자에게 양도할 수 있는 데 양수인이 양도인인 전세권자와 동일한 권리의무를 갖게 된다. 또한 전세권자는 전세권을 저당권 또는 양도담보의 객체로 할 수 있다. 

 

 

 

전세권의 소멸

1. 소멸사유

전세권은 목적물 멸실 등의 일반적인 물권 소멸사유에 의해 소멸한다. 목적부동산이 전부 멸실된 경우 전세권은 소멸하지만 일부만 멸실된 경우에는 그 멸실이 불가항력에 의한 때에는 멸실부분에 관해 전세권이 소멸하고 그 부분에 상응하는 전세금의 반환의무가 발생한다. 전세권자의 귀책사유에 따른 일부 멸실의 경우에는 전세권이 일부 소멸하는 것은 같지만 전세권자는 전세금 반환을 청구할 수 없다. 전세권이 소멸하면 전세권자는 목적부동산을 전세권설정자에게 반환하고 전세권설정등기를 말소해야 하며, 전세권설정자는 전세금을 전세권자에게 반환해야 한다. 그리고 목적부동산의 반환 및 전세권등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부의무와 전세금반환의무는 동시이행 관계에 놓인다.

 

 

2. 전세권자의 권리

전세권자는 전세권 소멸 시 전세금반환채권과 그 채권을 확보하기 위한 경매청구권, 우선변제권이 인정된다. 전세권 소멸 전에 전세금반환채권을 전세권과 분리하여 전세금반환채권만을 양도할 수 있는지에 대하여 판례는 전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소일 뿐 아니라 그 설정행위에서 금지되지 않은 한 전세권자는 전세권 자체를 처분하여 전세금으로 지출한 자본을 회수할 수 있도록 되어 있음을 들어 원칙적으로 전세권이 존속하는 동안에는 전세금반환채권만을 분리하여 확정적으로 양도하는 것을 허용하지 않음을 원칙으로 삼되 전세권이 존속기간 만료로 소멸한 경우 거나 전세계약의 합의해지 또는 당사자간 특약에 의하여 전세금반환채권의 처분에도 불구하고 전세권의 처분이 따르지 않는 경우 등의 특별한 사정이 있는 때에는 채권양수인은 담보물권이 없는 무담보의 채권을 양수한 것이 된다는 입장이며, 또한 전세권 존속 중에 장래에 그 전세권이 소멸하는 경우에 전세금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부 채권을 양도할 수 있다고 판시한 바 있다. 전세금의 반환이 지체되는 경우 전세권자는 전세목적물에 대하여 경매를 청구할 수 있다. 또한 전세권자는 목적물 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 갖는 다.