법정지상권이란? 종류, 요건, 효과

 

개요

법정지상권은 동일인에게 속하던 토지와 그 지상물이 나중에 그 소유자를 달리하는 경우에 지상물 소유자를 위하여 법에 의해 인정되는 지상권을 말하며 전세권, 저당권에 기한 법정지상권과 관습상 법정지상권이 있다.

 

 

 

법정지상권의 의의

법정지상권이라 함은 동일인에게 속하던 토지와 그 지상물(건물 또는 등기된 수목)이 나중에 그 소유자를 달리하는 경우에 지상물 소유자를 위하여 법에 의해 인정되는 지상권을 말한다. 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권의 취득이므로 지상권 등기가 없더라도 효력이 발생한다. 다만 관습상의 법정지상권은 판례에 의해 인정된다.

 

 

 

법정지상권의 종류

민법상 인정되는 유형으로는 전세권에 기한 법정지상권(제305조 제1항), 저당권에 기한 법정지상권(제366조 제1항)이 있다. 특별법상 인정되는 유형으로는 입목에 관한 법률, 가등기담보법상 인정되는 법정지상권이 있다. 그 밖에 판례에 의하여 인정되는 관습상의 법정지상권이 있다.

 

 

 

법정지상권의 요건

1. 전세권에 기한 법정지상권

 가.토지와 건물이 동일인에게 속하는 상태였을 것

 

 나. 건물에만 전세권이 설정되었을 것

 

 다. 전세권 설정 이후 토지소유자가 변경되었을 것

 

 

2. 저당권에 기한 법정지상권

 가. 토지와 건물이 동일인에게 속하는 상태였을 것

 

 나. 토지나 건물 또는 토지와 건물 모두에 저당권이 설정되었을 것

 

 다. 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 것

 

 

3. 관습상의 법정지상권

 가. 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유에 속했을 것

건물로서의 요건을 갖추고 있다면 미등기 상태거나 무허가 건물이라도 관습상의 법정지상권이 성립하지만 그 건물을 원시취득한 경우에 한한다. 판례는 미등기건물을 그 대지와 함께 매도했다면 비록 매수인에게 그 대지에 관하여만 소유권이전등기가 경료되고 건물에 관하여는 등기가 경료되지 않아서 형식상으로 대지와 건물이 그 소유명의자를 달리하게 되었다 하더라도 매도인에게 관습상의 법정지상권을 인정할 이유가 없다고 판시한 바 있다. 그리고 공유자 중 1인이 지분 과반수의 동의에 기해 공유지에 건물을 신축한 후 경매를 통해 공유지가 분할됨에 따라 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 토지공유자 중 1인이 공유토지 위에 건물을 소유하다가 대지지분만을 양도한 경우에는 관습상의 법정지상권의 성립을 부정하는 것이 판례의 태도이다.

 

 나. 토지와 건물이 법률상 규정된 것이 아닌 원인으로 소유자가 달라졌을 것

판례는 그러한 원인으로 매매, 대물변제, 증여, 공유물분할, 강제경매, 국세징수법상 공매 등을 인정하고 있다.

 

 다. 토지와 건물의 소유권이 다른 사람에게 귀속될 때 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것

건물철거에 대한 합의가 있다는 등의 특별한 사정은 그러한 사정을 주장하는 사람이 입증책임을 부담한다.

 

 

 

효과

위와 같은 요건이 충족되면 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득한다. 취득한 지상권의 존속기간은 존속기간을 정하지 않은 지상권에서와 같으며 토지사용권은 그 건물의 유지와 사용에 일반적으로 필요한 범위에 미친다. 판례는 법정지상권 취득 당시의 건물이 멸실되어 다시 신축하거나 건물의 독립성을 인정할 수 없을 정도로 훼멸된 것을 새로운 독립된 건물로 개축하여 양 건물이 동일성을 상실한 경우에는 건물소유를 위한 법정지상권은 소멸함을 전제로 하여 법정지상권 취득 당시의 건물 일부를 증개축하여 그 면적에 다소 증감이 있었거나 지붕이나 구조에 일부변동이 있는 사실만으로는 건물의 동일성을 상실한다고 볼 수 없어서 그 건물의 소유를 위한 법정지상권은 여전히 존속한다고 하였다. 그리고 증개축에도 불구하고 존속하는 법정지상권의 범위는 구 건물을 기준으로 하여 그 유지 또는 사용을 위하여 일반적으로 필요한 범위 내의 대지부분에 한정된다고 판시하였다(96다40080). 토지가 양도된 경우에 법정지상권자는 등기 없이도 양수인에게 대항할 수 있다는 것이 판례의 태도이다(65다1222). 법정지상권을 취득한 건물소유자가 건물을 양도한 경우 별도의 특약이 없는 한 건물소유권 양도 합의는 법정지상권 양도의 합의를 포함한다. 건물양수인이 법정지상권 등기없이 토지소유자의 건물철거청구에 대항할 수 있는 지가 문제된 사건에서 우리 대법원은 건물양수인은 토지소유자에 대한 건물양도인의 지상권설정등기청구권을 대위행사하여 건물양도인 명의로 등기한 다음 다시 자기 앞으로 이전등기를 할 수 있으며 건물양수인이 지상권설정등기를 대위행사할 수 있는 한 지상권의 부담을 용인하고 설정등기절차를 이행할 의무있는 토지소유자는 신의칙상 건물양수인에 대하여 건물의 철거를 청구할 수 없다고 판시하였다(84다카1131.1132).