부동산이란? 의의와 종류

 

 

개요

부동산은 토지와 그 정착물로 정의되며 구체적으로는 토지, 건물, 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목 등이 있다. 농작물의 경우 타인의 토지에 무단으로 경작한 경우 우리 판례는 토지와는 독립된 거래의 객체로 보기도 한다.

 

 

 

 

부동산의 의의

우리 민법 제99조에서는 토지와 그 정착물을 부동산이라 하고 그 밖의 물건을 동산이라고 정의 내린다. 동산과 부동산을 구별하는 이유는 양자의 공시방법이 다르며 재산적 가치에 차이가 있기 때문이다.

 

 

 

부동산의 종류

 

부동산은 토지와 그 정착물로 이루어진다.

 

1. 토지

 

 가. 의의

토지란 일정한 범위의 지표면을 의미한다. 

 

 나. 범위

민법 제212조에서는 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위에서 그 지면의 상하에 미친다고 규정하고 있다.

 

  - 암석이나 토사와 같은 토지의 구성 부분에도 소유권이 미치고 온천수도 토지의 구성 부분에 속한다.

 

  - 지하에 매장되어 있는 미채굴의 광물은 광업권 또는 조광권의 객체이므로 토지소유권이 미치지 않는 다.

 

  - 바다에 대해서는 사인의 소유권은 부정된다.

 

  - 하천은 국유에 속하지만 하천을 관리하는 행정청의 허가를 받아서 하천구역 점용은 가능하다.

 

  - 토지는 연속된 공간이지만 지표에 선을 그어서 구별하며 선을 그어 구별한 구역별로 토지대장 또는 임야대장 같은 지적공부에 등록하여 각각 지번을 부여한다.

 

  - 토지의 개수는 지적공부상 등록단위인 '필'을 표준으로 결정하고 분할이나 합병이 가능하다. 판례는 법령상의 필지 분할(분필) 절차를 거치지 않았다면 등기부상에 분필 등기가 경료되었더라도 분필의 효과가 발생하지 않으며 그러한 등기는 1 부동산 1 등기기록주의에 반하는 무효의 등기라고 본다.

 

 

2. 토지의 정착물

 

 가. 의의

부동산의 일종인 토지의 정착물이란 토지에 고정되어 쉽게 이동할 수 없는 물건으로 그 상태대로 사용하는 것이 그 물건의 거래상의 속성으로 인정되는 것을 의미한다. 가식재중인 수목, 가건물은 토지의 정착물에 해당하지 않는 다.

 

 나. 분류

거래관념상 토지와 별개의 거래대상이 될 수 있는지 여부에 따라서 토지와는 별개의 독립적인 물건인 것과 토지의 구성 부분에 지나지 않은 것으로 나눌 수 있다.

 

  1) 건물

   - 건물은 토지와는 독립된 별개의 부동산으로 건물등기부에 의하여 공시된다. 건축 중이거나 철거 중인 건물의 독립성이 문제 되는 경우가 있다. 우리 판례는 최소한의 기둥, 지붕과 주벽이 갖추어지면 건물로서의 독립성을 취득하는 것으로 보고 있다.

 

   - 한편 건물의 개수는 건물의 물리적 구조뿐만 아니라 거래관념을 고려하여 결정해야 한다는 것이 판례의 태도이다. 이와 관련된 판례로는, 신축건물이 경락대금 납부 당시 이미 지하 1층부터 지하 3층까지 기둥, 주벽 및 천장 슬라브공사가 완료된 상태였을 뿐만 아니라 지하 1층의 일부점포가 일반에 분양되기까지 하였다면 비록 토지가 경락될 당시 신축건물의 지상층 부분이 골조공사만 이루어진 채 벽이나 지붕 등이 설치된 바 없더라도 지하층 부분만으로도 구분소유권의 대상이 될 수 있는 구조라는 점에서, 신축건물은 경락 당시 미완성 상태이기는 하지만 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 본 판결이 있다.

 

 

  2) 입목

   - 입목에 관한 법률에 따라 입목등기가 된 입목도 토지로부터 독립된 부동산으로 본다. 그러나 일반적으로 토지에 심어져 있는 수목은 토지와 분리되면 동산으로 보지만 토지로부터 분리되어 있지 않은 상태에서는 토지의 일부분으로 보게 된다.

 

  3) 수목, 수목집단, 미분리과실 등

   - 명인방법을 갖춘 수목이나 수목집단, 미분리과실은 토지로부터 독립된 거래 객체로 본다. 명인방법은 수목이나 그 집단 또는 미분리 과실의 현재 소유자가 누구라는 것을 제삼자가 명백하게 인식할 수 있도록 하는 방법으로 관습법에 의하여 인정되는 공시방법이라고 할 수 있다. 농작물의 경우 토지에서 경작 재배되어 토지의 일부분이지만 임차권과 같은 정당한 권원에 의하여 타인의 토지에 경작 재배한 농작물은 토지와 별개의 독립한 동산으로 보게 된다. 그런데 수확기간이 짧은 농작물에 대하여 그 소유권의 귀속에 대해 판례는 아무 권원 없이 위법하게 타인의 토지에 경작 재배했더라도 그 농작물이 성숙하여 독립한 물건으로서의 존재를 갖추었다면 그 농작물의 소유권은 언제나 경작자에게 속하고 명인방법을 갖추었는지 여부는 문제 되지 않는다고 본다. 농작물의 경우 경작자의 부단한 관리가 필요하고 수확기까지 기간이 짧으며 점유 귀속이 비교적 명백하게 드러난다는 것을 근거로 삼고 있다. 다만 이러한 법리는 농작물에 대해서만 적용되는 것이며 수목에 대해서는 적용되지 않는 다. 권원 없는 자가 타인의 토지에 무단으로 수목을 식재하면 그 수목은 토지에 부합하여 토지의 일부분으로 취급이 되고 권원 없이 식재한 자는 토지 소유자에 대해 민법 제261조의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다.