부동산 소유권의 취득시효

 

 

개요

 

민법은 외관상 소유권을 가지고 있는 것 같이 보이는 사람에게 부동산 소유권을 취득할 수 있도록 하는 제도를 마련해 놓고 있는 데 이것이 취득시효 제도이다. 취득시효에는 점유취득시효와 등기부취득시효가 있으며 법률상 요건을 충족하면 부동산 점유자는 소유권을 취득하게 된다.

 

 

부동산 소유권 취득시효의 의의

 

취득시효라 함은 물건에 대하여 권리를 가지는 듯한 외관이 일정기간 계속되는 경우 그러한 외관이 진실한 권리관계와 일치하는지 여부를 따지지 않고 그 외관상 권리자에게 권리 취득의 효과를 생기게 하는 제도를 말한다.

 

 

 

취득시효의 종류

민법 제245조에서는 부동산 취득시효의 종류로 점유취득시효와 등기부취득시효를 규정하고 있다.

 

 

 

취득시효의 요건

1. 공통요건

부동산 소유권 취득시효의 공통요건은 다음과 같다.

 

 가. 외관상 권리가 시효로 취득할 수 있는 권리여야 한다. 소유권, 지역권, 지상권은 시효로 취득할 수 있는 권리에 해당하지만 점유권, 유치권, 저당권은 대상이 될 수 없다.

 

 나. 권리의 대상이 되는 물건이 시효취득의 대상이 되어야 한다.

  1) 국유재산 중 행정재산은 취득시효의 대상에서 제외된다.

 

  2) 자기 소유의 부동산이 시효취득의 대상인지가 문제 되는 데 판례는 '자기 소유의 부동산을 점유하고 있는 상태에서 다른 사람 명의로 소유권이전등기가 된 경우 자기 소유 부동산을 점유하는 것은 취득시효의 기초로서의 점유라고 할 수 없고 그 소유권의 변동이 있는 경우에 비로소 취득시효의 기초로서의 점유가 개시되는 것이므로 그 점유가 자주점유라면 취득시효의 기산점은 소유권의 변동일이 되어야 할 것이다'라고 하여 부정적인 입장이다(88다카26574).

 

  3) 부동산 일부에 대한 시효취득도 가능하지만 이를 위해서는 그 부분이 다른 부분과 구분되어 시효취득자의 점유에 속한다는 것을 다른 사람들이 인식하기에 충분할 정도의 객관적인 징표가 계속하여 존재해야 하고 소유권 취득에 분필 등기가 선행되어야 한다는 것이 판례의 태도이다.

 

  4) 집합건물의 공용 부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다는 것이 판례의 태도이다.

 

 

2. 점유취득시효의 요건

 가. 그 부동산의 점유가 평온, 공연하여야 하며 소유의 의사로 하는 점유(자주점유)여야 한다.

  1) 점유개시 당시에 자주점유이면 된다.

 

  2) 자주점유는 민법 제197조에 의해 추정되므로 타주점유를 주장하는 상대방이 타주점유 여부에 대한 증명책임을 진다. 자주점유인지 여부는 점유취득의 원인이 된 점유권원의 성질에 따라 객관적으로 결정되지만 점유자 스스로 매매 또는 정여와 같은 자주점유의 권원을 주장하였으나 이것이 인정되지 않은 경우라도 자주점유의 추정이 번복되지 않는다는 것이 판례의 태도이다. 악의의 무단점유의 경우 자주점유의 추정이 번복되는 데 이를 위해서는 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 기초하여 점유를 취득한 사실이 증명되거나 외형상, 객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않았던 것으로 볼만한 사정이 입증된 경우에여야 한다는 것이 판례의 태도이다. 

 

 나. 20년 동안 점유해야 한다. 20년의 점유기간은 승계가 가능하므로 전 점유자의 점유를 합산해서 주장할 수 있다.

 

 다. 위의 요건을 충족하여 점유취득시효가 완성된 경우 소유권을 확정적으로 취득하기 위해서는 소유권이전등기를 해야 한다.

 

 

3. 등기부취득시효의 요건

 가. 평온, 공연, 자주, 선의, 무과실의 점유여야 한다. 여기서 선의 무과실은 등기에 관한 것이 아니라 점유에 관한 것이며 점유 개시 시에 선의 무과실이면 족하다.

 

 나. 외관상 권리자 명의의 등기가 있어야 한다. 등기는 무효인 등기라도 상관은 없으나 중복등기기록 중 폐쇄되어야 하는 소유권보존등기나 그러한 소유권보존등기를 기초로 한 소유권이전등기에 의해서는 등기부취득시효가 인정되지 않는 다.

 

 다. 등기기간과 점유기간이 각각 10년이어야 한다. 

 

 

취득시효 완성의 효과

    -  취득시효의 요건을 충족하면 그 권리를 취득한다. 등기부취득시효가 완성된 후 점유자의 등기가 말소되거나 적법한 원인 없이 다른 사람 명의로 소유권이전등기가 되더라도 그 점유자는 이미 취득한 권리를 잃지 않는 다.

 

    - 취득시효로 인한 취득은 원시취득이므로 원래 소유권자의 소유권에 가해졌던 제한은 모두 사라지고 완전한 내용의 소유권을 취득한다. 취득시효가 완성되면 점유자는 원 소유자에 대해 부당이득반환의무를 부담하지 않는 데 취득시효의 근거 규정이 법률상의 원인이 되어 그 소유권 취득이 부당이득에 해당하지 않게 되기 때문이다.

 

    - 취득시효로 인한 소유권 취득은 점유를 개시한 때로 소급하며 그 덕분에 점유자가 취득시효기간 중에 취득한 사용이익 등의 과실은 정당한 권원에 의한 취득이 되어 원 소유자에게 반환할 필요가 없다. 시효가 완성되었는 데 그 등기가 있기 전에 제삼자 명의로 소유권이전등기가 경료된 때에는 그 등기가 당연무효가 아닌 한 시효권리자에 대한 소유명의자의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되어 시효권리자는 그 제삼자에 대해 시효완성을 주장할 수 없다는 것이 판례의 태도이다.