지상권의 취득, 효력, 소멸

 

개요

지상권은 민법상 인정되는 용익물권중 하나로 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말한다. 지상권은 당사자의 약정 또는 법률규정에 의해 취득할 수 있으며 존속기간은 영구로 할 수 있다는 것이 판례의 태도이다. 지상권은 당사자 약정상 정해진 사유나 물권 일반의 소멸사유에 의해 소멸한다.

 

 

 

지상권의 의의

지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말한다(민법 제279조). 지상권은 용익물권의 하나로 분류된다.

 

 

 

지상권의 취득

지상권은 토지소유자와 지상권자 사이의 지상권 설정에 관한 계약과 등기로 취득할 수 있으며, 일정한 경우 법률의 규정에 의하여 취득할 수도 있다. 법정지상권은 다음 글에서 다룰 예정이다.

 

 

 

지상권의 존속기간

    - 지상권의 존속기간은 지상권설정계약의 당사자간 합의로 임의로 정할 수 있다. 일정한 경우에는 지상권의 최단기간이 정해져 있어 그보다 존속기간을 단축할 수 없다. 존속기간 및 갱신에 관한 규정은 지상권자에게 불리하게 변경될 수 없는 편면적 강행규정이다(제289조).

 

    - 설정행위로 존속기간을 정하는 경우 최단기간은 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물은 30년이고 그 밖의 건물은 15년이다. 건물 외의 공작물의 경우에는 5년이며 수목의 경우에는 30년이다. 당사자간 합의로 이보다 단기간으로 존속기간을 정하면 존속기간은 최단기간이 만료할 때까지로 연장된다.

 

    - 최장기간에 대해서는 민법상 규정이 없다. 다만 판례는 구분지상권과 관련하여 지상권의 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용된다는 취지의 판시를 한 바 있어 존속기간을 영구로 하는 것도 허용된다는 입장으로 보인다(99다66410).

 

    - 설정행위로 지상권의 존속기간을 정하지 않은 경우에는 지상물의 종류 및 재료에 따라 제280조에 규정된 최단기간을 그 지상권의 존속기간으로 한다. 그리고 지상권 설정 당시 공작물의 종류 및 재료를 정하지 않은 경우에는 존속기간을 15년으로 한다.

 

    - 지상권은 지상권계약의 당사자간 합의로 갱신계약을 체결할 수 있으며 지상권자가 일방적으로 계약의 갱신을 청구할 수도 있다. 갱신을 청구하는 경우 지상권설정자는 갱신청구를 거절할 수도 있는 데 갱신을 거절하면 지상권자가 지상물의 매수를 청구할 수 있다(제283조 제2항).

 

 

 

지상권의 효력

    - 지상권자는 설정행위에서 정해진 목적을 위해 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 수 있는 권리를 갖는다. 반면 토지소유자는 지상권자의 토지사용을 용인해야 할 의무를 부담하지만 임대차와는 다르게 토지를 그 사용에 적합한 상태로 둘 의무는 없다.

 

   - 지상권자는 지상권을 처분할 수 있으며 지상권의 양도와 지상권 존속기간내에 토지 임대를 할 수 있다(제282조). 이는 편면적 강행규정이므로 특약으로 양도와 임대를 금지한다면 이는 무효이다. 지상권자는 지상권 위에 저당권을 설정할 수 있다.

 

    - 지료는 지상권의 필수적 요소는 아니지만 당사자간에 지료를 지급할 것을 정하면 지료지급의무가 생긴다. 지료에 관한 약정을 등기하면 장래의 지료지급의무도 지상권 양수인에게 이전한다. 지료가 연체된 경우 그 연체의 효과가 지상권 양수자에게 미치는 지 여부에 대하여 판례는 지료에 관한 약정은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있으므로 지료 등기를 하지 않은 이상 토지소유자는 구 지상권자의 지료 연체사실을 들어 지상권을 이전받은 자에게 대항하지 못한다고 판시한 바 있다(95다52864).

 

    - 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 지료증감청구권을 행사할 수 있다. 이 규정도 편면적 강행규정이므로 지상권자에게 불리한 특약은 효력이 없다.

 

    - 지상권자가 2년 이상의 지료를 연체하는 경우 토지소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 있다.

 

 

 

지상권의 소멸

    - 지상권은 물권 일반의 소멸사유에 의해 소멸한다.

 

    - 지상권자의 지료 체납으로 인한 지상권설정자의 소멸청구에 의해서도 소멸한다.

 

    - 지상권 소멸사유에 관한 특약이 있다면 그 특약상 요건이 발생하면 소멸한다.

 

    - 지상권이 소멸하면 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상으로 회복해야 한다. 지상권이 소멸하면 지상권설정자는 언제든지 지상물 매수를 청구할 수 있다. 만약 지상권이 존속기간 만료로 소멸하였는 데 지상권자의 갱신청구권을 토지소유자가 거절하면 지상권자는 토지소유자에 대해 상당한 가격으로 지상물을 매수할 것을 청구할 수 있다. 지상권자의 매수청구권은 지료체납시에는 인정되지 않고 존속기간 만료로 지상권이 소멸한 경우에만 인정된다. 지상권자가 토지에 비용을 지출한 경우에 필요비의 상환은 청구하지 못하고 유익비에 대해서만 그 상환을 청구할 수 있다.