민법상 임대차: 존속기간, 권리의무 등

 

 

 

요약

민법상 임대차의 내용에 대해 살펴본다. 임대차는 임대인이 임차인으로 하여금 목적물을 사용 수익하게 하고 임차인은 그 대가를 지급할 것을 약정하는 계약이다. 임대차의 존속기간은 당사자 합의로 정하며 묵시의 갱신이 인정된다. 임대인은 임차인이 목적물을 사용 수익할 수 있도록 해 줘야 하며 임차인은 차임을 지급하고 임대차종료시까지 목적물 보존에 관해 선량한 관리자로서의 주의의무를 부담한다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 대해서는 다음 글에서 살펴볼 예정이다.

 

 

 

임대차의 개념

임대차는 임대인이 임차인으로 하여금 목적물을 사용 및 수익하게 하고 임차인은 그 대가를 지급할 것을 약정하는 계약이다. 임대차관계에 관한 내용을 민법에서 다루고 있으나, 임대차 관계를 규율하기 위한 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등의 특별법도 있다.

 

 

 

임대차의 성립

 가. 임대차는 원칙적으로 당사자간의 합의로 성립하며 임대차의 목적물은 동산, 부동산 모두 가능하다.

 

 

 나. 임대인이 반드시 임대차 목적물에 대한 소유권이나 처분권을 가져야 하는 것은 아니며 임대차계약 자체는 임대인이 소유자가 아니라도 유효하다.

 

 

 다. 임차인은 임대차계약을 체결한 당사자를 말하는 것이며 반드시 목적물을 실제로 사용 수익하거나 보증금이나 차임을 실제로 지급하는 사람을 의미하는 것은 아니다.

 

 

 

임대차의 존속기간

1. 존속기간의 약정이 있는 경우

당사자간에 존속기간에 대한 약정이 있으면 그에 따른다. 종래 민법상 임대차의 최장기간 규정이 존재했으나 현재는 삭제되었다. 최단기간에 대해서는 민법상 제한이 없고 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 규정되어 있다.

 

 

2. 기간 갱신

 가. 당사자간 합의에 따른 갱신

  - 당사자들이 합의하여 임대차 기간을 갱신하는 것은 허용되며 이 경우 갱신 전후의 계약의 동일성은 그대로 유지된다. 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차에서 그 기간이 만료한 대 건물, 식목 기타 지상시설이 현존하면 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 이 경우 임대인의 승낙이 있어야 갱신계약이 성립하며 임대인이 갱신을 원하지 않으면 임차인은 상당한 가액으로 그 공작물이나 식목의 매수를 청구할 수 있다.

   * 채염: 염전에서 소금을 채취하는 것

 

 나. 묵시의 갱신

  - 임대차의 존속기간 만료 후에도 임차인이 임차물의 사용 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제639조 제1항). 이 경우 전 임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간 만료로 소멸한다.

 

 

3. 존속기간을 정하지 않은 경우

당사자간에 존속기간에 대한 약정이 없으면 임대차 계약의 각 당사자(임대인, 임차인 모두)는 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있다. 이 경우 토지 건물 기타 공작물의 임대차에서 임대인이 해지통고를 한 경우에는 상대방이 해지통고를 받은 날부터 6개월, 임차인이 해지통고를 한 경우에는 상대방이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나야 계약 해지의 효력이 발생한다. 동산임대차의 경우에는 임대인, 임차인 가리지 않고 해지통고를 받은 날부터 5일이 지나야 계약 해지의 효력이 발생한다(제635조). 이 규정과 다른 약정을 정해놓을 수 있지만 임차인에게 불리한 내용으로 약정을 하는 경우에는 효력이 없다(제652조).

 

 

4. 단기임대차의 존속기간

목적물 처분의 능력 또는 권한 없는 자와 임대차계약을 체결한 경우 그 계약의 존속기간은 식목, 채염, 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 하는 토지 임대차는 10년, 기타 토지 임대차는 5년, 건물 기타 공작물의 임대차는 3년, 동산 임대차는 6개월을 넘을 수 없다.

 

 

 

임대인의 의무

임대인은 임차인이 임대차 목적물을 사용 수익할 수 있도록 해줘야 하는 적극적인 의무를 부담한다.이 점이 전세권과의 차이점이라고 할 수 있으며, 임대인의 의무로는 다음과 같은 것들이 있다.

 

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 가. 임차인이 목적물을 사용 수익할 수 있도록 임대인은 목적물을 임차인에게 인도해야 한다.

 

 나. 임대차기간 중 임대목적물의 사용 수익에 필요한 상태를 유지할 수 있도록 임대인은 임차목적물에 대한 수선의무를 진다. 다만 판례에 따르면 목적물에 생긴 파손이나 장해가 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만 이를 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다고 한다. 임대인의 수선의무는 특약으로 변제 또는 임차인이 부담하는 것으로 정하는 것도 가능하지만 특약에 의하더라도 수선의무의 면제범위는 통상적인 소규모 수선에 한하며 대파손이나 대수선 등은 임대인이 수선의무를 부담한다. 임대인이 수선의무를 이행하지 않으면 임차인은 손해배상청구, 임대차계약 해지, 사용수익이 방해받는 범위에서의 차임 지급 거절 등을 할 수 있다.

 

 다. 임대인은 임차인이 목적물을 사용수익할 수 있도록 제3자의 임차물 침해 행위 등을 제거해야 한다.

 

 라. 임차인이 임대차 목적물에 관해 보존, 수선, 개량 등 비용 지출을 한 경우 임대인이 이를 상환할 의무가 있다. 임차물 보존에 필요한 비용은 지출하자마자 상환을 청구할 수 있고, 임차물의 가치를 증가시키는 데 비용을 지출했다면 임대차 종료시에 상환을 청구할 수 있다(제626조). 이들 비용의 상환 청구는 임대인에게 목적물을 반환한 후 6개월 이내에 행사해야 한다. 비용상환청구권에 관한 규정은 임의규정으로 임차인이 권리를 포기하는 것도 가능하다.

 

 마. 임차인이 목적물을 사용 수익할 수 없거나 임대목적물이 계약상 정해진 목적을 위해 사용 수익하기 적합하지 않으면 임대인이 임차인에 대해 담보책임을 진다.

 

 바. 일시사용을 위한 임대차에서 판례는 임대인에게 임차인의 안전을 배려해야 할 계약상의 의무를 인정하기도 한다.

 

 

 

임차인의 권리와 의무

1. 임차인의 권리

 가. 임차권

  1) 사용 수익할 권리

   - 임차인은 계약 내용에 따라 목적물을 사용 수익할 수 있는 권리를 가진다.

 

  2) 임차권의 대항력

   - 임차권은 원칙적으로 채권이라 제3자에 대하여 임차권으로 대항하지 못한다.

 

   - 그러나 부동산임차권을 등기한 경우에는 제3자에게 대항할 수 있다. 이는 주택임대차보호법 등과는 별개로 민법 제621조 제2항에서 인정하고 있는 효력이다

 

   - 건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 경우 그 임대차를 등기하지 않았더라도 임차인이 그 소유 건물을 등기하면 제3자에 대하여 임대차의 효력이 있다(제622조 제1항).

 

  3) 임차인은 임대인의 동의가 있다면 임차권을 양도 및 전대할 수 있다.

 

 

 나. 부속물매수청구권

건물 기타 공작물의 임차인이 사용의 편익을 위해 임대인의 동의하에 목적물에 부속한 물건이 있는 경우 임대차 종료시 임차인이 임대인에 대해 그 물건의 매수를 청구할 수 있으며 그 부속한 물건이 임대인으로부터 매수한 경우에도 같다(제646조). 이에 반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

 

 다. 지상물매수청구권

건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차에서 그 기간이 만료한 경우 건물, 수목 기타 지상시설이 현존하면 임차인은 지상물매수청구권을 가진다. 지상물매수청구권의 대상은 임대인이며 임차인의 채무불이행으로 임대차가 종료된 경우에는 인정되지 않는 다. 지상물매수청구권은 지상물의 소유자만이 가진다. 지상물매수청구권에 관한 규정도 특약으로 임차인에게 불리하게 정할 수 없다.

 

 

2. 임차인의 의무

 가. 임차인은 임차물의 사용 수익의 대가로 차임을 지급해야 한다. 차임은 증액 또는 감액을 청구할 수 있다. 임차인이 2기의 차임액을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제640조).

 

 나. 임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 의해 정해진 용법으로 사용 수익해야 하고, 임대차계약의 종료로 목적물을 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로 임차물을 보존해야 한다.

 

 다. 임차인은 임차물이 수선을 요하거나 임차물에 대해 권리주장자가 있으면 지체없이 임대인에게 통지해야 한다.

 

 라. 임차인은 임차목적물을 임차한 당시의 원상으로 회복하여 반환해야 한다.

 

 

 

임대차 보증금

 가. 보증금은 임대차에서 임차인이 부담하는 차임 기타 손해배상채무 등을 담보하기 위해 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전이다. 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 공제대상채무 상당액은 특별한 사정이 없는 한 보증금에서 당연히 공제되고 임대인은 그 채무액이 공제된 후의 금전만을 임차인에게 반환한다. 

 

 나. 임대차보증금은 임대차계약 종료이후 임차인이 목적물을 임대인에게 반환할 떄까지 발생하는 차임도 담보하기 위해 교부된 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었더라도 목적물이 반환되지 않았으면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 지급이 연체된 차임의 지급을 거절할 수는 없다.

 

 다. 임대차가 종료되면 임차인의 임차목적물 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행관계에 놓인다. 따라서 임대차계약 종료 이후에도 임차인이 동시이행 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하는 경우에 임대인이 보증금반환의무를 이행하는 등으로 임차인의 건물 반환의무를 지체에 빠지게 하여 동시이행항변권을 상실시키지 않는 한은 임차인이 건물을 점유하고 있더라도 불법점유가 아니다. 다만 사용 수익을 했다면 차임 상당액에 대해 임차인은 부당이득반환의무를 진다.

 

 

 

임대차의 종료

임대차는 약정상 정해놓은 존속기간이 만료되거나 해지 통고 등으로 종료한다.